都心のマンション投資が限定的に好調の模様


都心のマンション投資が限定的に好調の模様










アメリカや日本だけでなく世界的に「不動産」が好調のよう。

上の画像は、SPYと比較したREIT ETFのVNQとVNQI。

今年に入ってからのアメリカ不動産REIT(VNQ)の伸びがすごいな、材木価格高騰の影響もあるんだろうけど。














アメリカを除く世界不動産のVNQIはコロナショック直前は株式と逆相関だったんだ。



どちらにしても株式好調でREITにも資金が向かっていて、都内マンションにも同様という話。

ダイアモンドオンラインより。



マンション投資の黄金時代は終焉か、「渋々の価格上昇」で薄れる妙味





東京、とりわけ都心部のマンション価格の高騰が止まらない。昨年2月後半に起こった新型コロナショックの株価下落に続いて、都心のマンション価格の下落も起こるかと当初は思えた。しかし財政・金融政策を総動員した新型コロナ不況対策で株価が昨年4月から反騰した。それに伴いマンション価格も軟化したのは昨年4月だけで、現在に至るまで上昇基調をたどっている。


現下の都心マンション価格の上昇は、「根拠なき熱狂」というよりは、多くの投資家が割高感を感じ、新規投資をためらう一方、下がれば買いたい姿勢を強めている「渋々の価格上昇」と言えるだろう。



ちなみに「これから購入を検討したい投資用物件のエリア」については、東京都心5区(千代田、中央、港、渋谷、新宿)とそれ以外の「東京その他23区」との回答がダントツだ。



やはり住むなら「東京」は揺るがないよ。

若いときに賃貸暮らしで地方移住や海外移住して、年取った老人こそ都内のマンションに住むべきだと思う、インフラ充実度の面で安心だしね。






現在の東京における不況期のマンション価格上昇は「政策的な失業率の抑制と改善」

「在庫率の低下」「代替・競合資産としての株価の上昇」で支えられている。



日本株の大きな反落可能性が大幅に減じた今、国内要因としては東京のマンション価格にリーマンショック時のような大きな反落要因は見いだせない。これが前半部の結論である。



逆に、株式がダウンすると相関が高いからマンション含む不動産価格もかなり下落するってことだよな。

で日本株式の場合、アメリカの株式相場にかなり影響を受けるケースがほとんどだから、結局アメリカ株式次第ってことになりそう。

あと考えられるリスクとしては東日本大震災のような天災リスクか。






以上、マンション価格について基本的に投資家目線で考えてきたが、自分で買って住むための購入居住者の目線で考えるとどうなるのだろうか。



また今回の東京のマンション価格と米国を中心とする世界の住宅価格指数の間に無視できない関係性(同調性)が2000年代後半以降生じていることに気が付いた。そして米国をはじめ主要国で住宅価格の上昇が著しくなっている。もし米国の住宅価格の高騰が新たなバブル局面入りであるならば、そのバブルと崩壊は東京のマンション価格にも無視できないインパクトを与えるだろう。果たしてどうか?

これらの点については次回の後編で考えてみよう。




かなり面白いレポートだった。

後半も楽しみにしておこう。